建商參與都更「以房換地」營業稅計算，實務上存有高、低兩種計稅基礎。財政部今天發布新令，規定2021年後案件，一律只能以較高的「主管機關核定權利價格」計稅，預期年底前可能出現一波都更案送件潮。

建商擔任實施者，出錢、出技術、出人替地主將舊房拆掉蓋成新房，完工後會以「權利變換」方式，用改好的部分房屋，去與地主交換部分土地，以取得自有樓層的完整房地產權。

財政部賦稅署官員表示，在「權利變換」過程中，以屋換地這個環節，建商按規定需報繳營業稅，賣出多少房屋交換，就要繳納多少營業稅，實務上，會以「房屋價值」作為計稅基礎。

至於「房屋價值」怎麼認定，賦稅署官員指出，雖然2017年6月7日已發布解釋令，規定要以貼近市價的「主管機關核定的都更後價值」來認定，不過實務上，至今還有地方政府同意都更案以偏低的「房屋評定現值」來計稅。

加上有些舊案，在解釋令發布前，就定案採「房屋評定現值」來計算，完工後要以更高基礎計稅，將影響地主與建商的房地分配結果。

賦稅署官員說明，營業稅實際是由買家負擔，但要求由賣家代為申報繳納，因此若計稅價格變高，要繳的營業稅增加，那在都更案中擔任賣家角色的建商（賣屋換地），就會跟買家（地主）要求分回更多的房地來抵繳營業稅。

為解決舊案爭議，並統一計稅基礎，財政部今天發布新解釋令，明定建商參與都更案，以權利變換方式分為房地，只能以「主管機關核定的都更後價值」為營業稅計稅基礎，不能再採用其他標準，如較低的「房屋現值」，訂於2021年上路。

賦稅署官員表示，未立即上路，主要是考量需要一段時間宣導，也給予地方政府等主管機關一段緩衝調適期；後續將以都更案的「擬訂事業計畫核報日」為基準，報核日在2021年1月1日後的案件，一律只能採「主管機關核定價格」計稅。

至於事業計畫報核日在今年底以前案件，就看主管機關核定的事業計畫、權變計畫，或計畫內的費用提列總表內容來決定，舉例來說，若地方政府核定可以「房屋現值」計稅，就仍按「房屋現值」課稅；預估年底前，可能刺激一波都更案送件潮。