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都更營業稅基準擬強制統一建商可望加速送件

news media 2020-09-14

建商參與都更「以房換地」營業稅計算,實務上存有高、低兩種計稅基礎。財政部今天發布新令,規定2021年後案件,一律只能以較高的「主管機關核定權利價格」計稅,預期年底前可能出現一波都更案送件潮。

建商擔任實施者,出錢、出技術、出人替地主將舊房拆掉蓋成新房,完工後會以「權利變換」方式,用改好的部分房屋,去與地主交換部分土地,以取得自有樓層的完整房地產權。

財政部賦稅署官員表示,在「權利變換」過程中,以屋換地這個環節,建商按規定需報繳營業稅,賣出多少房屋交換,就要繳納多少營業稅,實務上,會以「房屋價值」作為計稅基礎。

至於「房屋價值」怎麼認定,賦稅署官員指出,雖然2017年6月7日已發布解釋令,規定要以貼近市價的「主管機關核定的都更後價值」來認定,不過實務上,至今還有地方政府同意都更案以偏低的「房屋評定現值」來計稅。

加上有些舊案,在解釋令發布前,就定案採「房屋評定現值」來計算,完工後要以更高基礎計稅,將影響地主與建商的房地分配結果。

賦稅署官員說明,營業稅實際是由買家負擔,但要求由賣家代為申報繳納,因此若計稅價格變高,要繳的營業稅增加,那在都更案中擔任賣家角色的建商(賣屋換地),就會跟買家(地主)要求分回更多的房地來抵繳營業稅。

為解決舊案爭議,並統一計稅基礎,財政部今天發布新解釋令,明定建商參與都更案,以權利變換方式分為房地,只能以「主管機關核定的都更後價值」為營業稅計稅基礎,不能再採用其他標準,如較低的「房屋現值」,訂於2021年上路。

賦稅署官員表示,未立即上路,主要是考量需要一段時間宣導,也給予地方政府等主管機關一段緩衝調適期;後續將以都更案的「擬訂事業計畫核報日」為基準,報核日在2021年1月1日後的案件,一律只能採「主管機關核定價格」計稅。

至於事業計畫報核日在今年底以前案件,就看主管機關核定的事業計畫、權變計畫,或計畫內的費用提列總表內容來決定,舉例來說,若地方政府核定可以「房屋現值」計稅,就仍按「房屋現值」課稅;預估年底前,可能刺激一波都更案送件潮。


出處:https://money.udn.com/money/story/6710/4858641

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